Планування земельної ділянки: як уникнути помилок

Ваша мрія збулася, і ви стали щасливим володарем земельної ділянки. Це відмінна новина, але з чого почати? Багато власників після покупки насамперед приступають до будівництва будинку, не замислюючись на даному етапі про розташування інших об'єктів. Але надалі це може стати великою проблемою, яка призведе до зайвих витрат і плутанини у вашому маєтку. Щоб запобігти цьому, важливо в першу чергу провести планування земельного наділу.

Планування дачної ділянки дозволяє уникнути хаотичного підходу до облаштування території, коли простір виглядає незавершеним навіть після закінчення всіх робіт. Про те, як грамотно зробити планування та що при цьому слід враховувати, розповімо докладніше у нашій статті.

Що це таке і для чого воно потрібне

Перш ніж переходити до організації простору, розберемося, що це таке, і для чого робиться.

Планування земельної ділянки – це комплекс робіт із розмежування, підготовки до подальшого будівництва та благоустрою міської, заміської, дачної або садової території.

Якщо говорити більш простими словами, то планування – це можливість «вичавити» максимум із ділянки будь-якої форми та габаритів. Розташувати будинок і необхідні зони у найвідповіднішому місці, щоб забезпечити комфорт його власникам.

Обов'язковість проведення таких робіт не передбачена у законодавчому порядку, але потреба цього викликана об'єктивними причинами.

Стандартна ситуація — будинок звели навмання, де довелося, а коли спробували зайнятися благоустроєм, виявилося, що місце вкрай невдале. І в самому будинку світла мало, і вітер у вікна дме майже завжди, і простір, що залишився «ні туди, ні сюди». Правильний початок облаштування – це не котлован під фундамент і навіть не паркан, це правильна та продумана схема розміщення усіх будівель та споруд на ділянці.

При комплексному підході спочатку ділянка вдумливо планується, а тільки потім забудовується і засаджується багаторічними рослинами. Тоді й набагато більше шансів з першого разу отримати відмінний результат, а не ув'язнути у безкінечних переробках.

Що являє собою план земельної ділянки

Планування земельної ділянки є складною процедурою, головним завданням якої є розробка деталей та тонкощів забудови конкретної території. Залежно від навичок проектувальника, він може бути:

• примітивним начерком на паперовому листі;
• чітким кресленням на міліметрівці зі збереженням масштабу;
• повноцінним ескізом, намальованим вручну або створеним у графічному редакторі.

Правильний план відображає всі майбутні об'єкти на ділянці:

• будинок та допоміжні споруди;
• мощення;
• озеленення;
• інженерні споруди (господарські споруди, свердловина, септик тощо).

Що потрібно враховувати під час планування земельної ділянки

Забудувати та засадити ваш наділ виключно за власним розумінням не вдасться. Як мінімум, існують державні будівельні норми та правила, що регламентують не тільки відстань до сусідських об'єктів, а й між власними. Тому вибираючи місце під будинок, господарські будівлі та рослинність, доведеться відштовхуватися від ряду факторів:

1. Рельєф місцевості. Він може бути рівним, похилим, горбистим, з ярами, струмками тощо. Ці показники безпосередньо впливають на будівництво фундаменту, проведення комунікацій та створення ландшафтного дизайну.

Для ретельного обстеження рельєфу території краще звернутися до професіоналів, щоб вони провели інженерно-геодезичні дослідження. Навіть у випадку, коли на перший погляд ділянка виглядає ідеально рівною, самотужки провести оцінку не вийде, потрібне спеціальне обладнання, а також досвід.

2. Тип ґрунту. Цей фактор впливає на вибір матеріалів для будівництва та видів рослин для висадки. Відомості про структуру ґрунту та його особливості можна отримати в державному земельному кадастрі, а така оцінка якості земельних ділянок називається бонітуванням. Щоб зробити ґрунт придатним для вирощування овочів та ягід, можна привезти родючий шар та використовувати добрива.

3. Форма ділянки. Один з головних параметрів, який безпосередньо впливає на не тільки на можливі обмеження будівництва, але й на ринкову вартість землі. На ринку заміської нерухомості розрізняють земельні ділянки правильної та неправильної форми.

Земельні ділянки правильної форми

• Квадратні ділянки: одні із найпопулярніших варіантів серед покупців. Вони відкривають широкі можливості ландшафтного дизайну. Можна вибрати будь-яке розташування будинку: у центрі, з краю, у кутку. Будинок скрізь виглядатиме вдало.
• Прямокутні ділянки: другі за популярністю варіанти ділянок. Оцінювачі рекомендують при виборі віддати перевагу землям у формі прямокутника, максимально схожого на квадрат, тоді різниця між довгими та короткими сторонами мінімальна. Щоправда такі ділянки мають вищу ринкову вартість порівняно з тими, про які йдеться нижче.
• Довгі та вузькі ділянки: часто зустрічаються у селах в районах старої забудови. Мінус таких земель у тому, що збудований будинок стоятиме надто близько до сусідів. Погодьтеся, вид з вікон на чужий паркан набагато менш привабливий, ніж на власну галявину. Крім того, тут непросто розташувати автономні комунікації, оскільки є певні правила та державні будівельні норми щодо віддаленості свердловини та септика від житлових об'єктів. Але в такій геометрії є і свої плюси, вона чудово підійде для організації повноцінного великого городу. Адже грядки, відра, шланги, баки з водою легко приховати від житлової частини декоративним парканом.

Ділянки неправильної форми

• Г-подібні ділянки: цей тип ділянок зустрічається відносно рідко. Найчастіше така форма землі виходить, коли треба оминути якісь перешкоди природного характеру. Ділянки г-подібної форми рекомендується набувати, якщо планується будувати два житлові будинки. Плюсом буде можливість організації самостійних під'їздів із різних боків.
• Округлі ділянки: зазвичай розташовуються в горбистій місцевості на схилах гір. На них можна реалізувати незвичайні проекти ландшафтного дизайну, а на зручність будівництва будинків тут впливають їхня довжина та ширина: чим більше пропорції наближені до квадрата, тим простіше розміщувати житлові будинки та інші споруди.
• Ділянки іншої форми: трикутні, трапецієподібні, п-подібні – рідкісне явище. Вони сильно обмежують можливості будівництва та зонування простору.

Доцільність набуття земель нестандартної форми залежить від їхнього розташування, ціни, наявності інженерних комунікацій та смаків майбутніх власників. І саме низька ціна може бути вирішальним фактором через можливість значного торгу саме через неправильну геометричну форму.

Існують різні підходи і методики з проведення розрахунків ринкової вартості землі. Однак, в абсолютній більшості випадків все дуже просто. Ваша земельна ділянка коштує приблизно стільки ж, за скільки можна купити землю з максимально схожими характеристиками.

4. Розмір ділянки: якщо розміри території 4-6 соток, то вдасться самостійно розподілити функціональні зони. Однак, коли потрібно звести котедж, лазню, обладнати паркувальні місця, а також зону відпочинку, слід звернутися до професіоналів.

На просторому будмайданчику 8-12 соток вдасться розташувати безліч об'єктів. Але вартість будівництва на великій території буде вищою.

5. Рівень ґрунтових вод: необхідно врахувати для вибору місця для буріння свердловини та облаштування дренажної системи.

Дані про рівень ґрунтових вод можна отримати в районній архітектурі, а можна визначити самостійно. Для цього в кількох місцях бурять свердловини завглибшки 1,5-2 м. Коли вода в них відстоюється, рулеткою визначають рівень води до верху землі. Якщо рівень води менше одного метра – дренаж ділянки обов'язковий, при позначці 1,5 м – бажаний. В іншому випадку при зливах може статися заболочування, що призведе до загибелі всіх посадок. Також не забудьте подбати про відведення води від стін та фундаменту будинку.

6. Кліматичні чинники: від них залежить, чи варто зводити гараж для авто чи можна обійтися навісом, які рослини та в якому обсязі можна висадити на ділянці, чи потрібно будувати теплиці.

7. Сторони світу: будинок та інші об'єкти розміщують з урахуванням сторін світа, так, щоб на дитячому майданчику було сонячно, спальня та кухня в будинку не перегрівались за спекотний день, тінелюбні рослини отримували мінімум денного світла тощо.

Норми ДБН та БНіП: не варто забувати про необхідність дотримуватися закріплених у законі відстані від будинків, дерев, дороги, інших об'єктів. Це зведення будівельних норм і правил, свого роду «бойовий статут» будівельника, зазирнувши в який він зможе знайти відповідь, якщо не на будь-який, то на більшість питань.

Як правильно спланувати ділянку

Переходимо від теорії до практики та приступаємо до складання плану земельної ділянки.

Якщо у вас немає можливості зробити все на комп'ютері або звернутися за допомогою до фахівців, то найпростішим виходом є створення масштабованої моделі. Для цього візьміть лінійку, олівець, картон та кольоровий папір. Вирізаючи пропорційні об'єкти, ви зможете розмістити все. При цьому постарайтеся дотримуватися масштабу та відстані між об'єктами.

Розглянемо, з яких кроків будуть складатися ваші дії.

Вибір місця для будинку

Основний об'єкт на ділянці – житловий будинок. Під нього зазвичай відводиться приблизно 10% площі всієї ділянки. Головне при виборі місця для нього — врахувати вимоги БНіП та ДБН:

1. від будинку до червоної лінії вулиці має бути не менше ніж 5 м, до червоної лінії проїзду – не менше ніж 3 м;
2. від будинку до межі сусідньої ділянки важливо витримати відстань не менше ніж 3 м.

Вдало та грамотно розмістити будинок може також допоможе дотримання наступних рекомендацій:

• Будинок потребує правильного розташування по сторонах світу. Головний фасад з верандою орієнтується на південь або південний схід (це дозволить використовувати природне освітлення по максимуму).
• Краще не розміщувати будинок у самій глибині ділянки. Через це збільшиться довжина доріжок та під'їзних шляхів, а мешканцям доведеться долати більший шлях до вхідних дверей.
• Розміщуйте будинок так, щоб він створював мінімум тіні на своїй та на сусідній ділянці. Хоча якщо прилеглі території не забудовані і незабаром їх забудова не планується, будинок може стати надійним захистом від вітру. Тоді його краще зводити із боку неосвоєної території.
• Якщо ж земля нестандартної форми і не відрізняється великою площею, то необхідно розташовувати житловий будинок на максимальній височині. Це дозволить унеможливити підтоплення будівлі і забезпечить чудовий краєвид.

Проведення зонування ділянки

В рамках проведення зонування необхідно визначити, які зони будуть на ділянці, та яку частину площі займе кожна з них. Найчастіше виділяють такі:

1. житлова зона: тут буде розташована найголовніша споруда — будинок, а також усі додаткові споруди, що прибудовані до нього. Це можуть бути гараж, тераса, літня кухня тощо.
2. зона відпочинку: вона включає ігровий, дитячий або спортивний майданчик, альтанку та терасу, місце для грилю, басейн або штучний ставок.
3. сад і город: на зміну картоплі та іншим овочам прийшли розкішні квітники та клумби, декоративні насадження та чагарники, живопліт та дерева.
4. господарська зона: зазвичай розташована за будинком, є заднім двориком, де стоїть сарай для інструментів, майстерня.

Крім усього переліченого вище, можна облаштувати додаткові функціональні зони з огляду на ваші побажання.

На кожен тип будівель відводиться певна площа ділянки:

• господарські споруди – близько 10%;
• зона відпочинку – 10-15%;
• сад та город – 60-65% (розташовується в найбільш освітленому місці).

Такий поділ, звісно, має рекомендаційний характер. Кожен власник повинен сам визначити, яку зону зробити більшою чи меншою. Це залежить від того, чи планує власник багато часу присвячувати садово-городнім роботам. Якщо вони не стоять на першому місці, то під сад та город відводять символічну площу. Решту місця можна використовувати для басейну, декоративного ставку тощо.

Як відбувається поділ функціональних зон? Для цього можна використовувати декоративну огорожу, наприклад, невеликий паркан або низький тин, який не заважатиме огляду.

Підійде також жива огорожа з невисоких чагарників, ялівцю. Розмежувати дві зони можна за допомогою клумби, бордюру з квітами, міксбордерів. Розташовують їх уздовж розмежувальних доріжок.

Планування зони відпочинку. Все залежить від того, наскільки важлива ця зона для вас і що ви маєте намір в ній розмістити: один гамак або цілий комплекс для відпочинку, розваг і прийому гостей.

Існує велика кількість варіантів, але щоб вибрати найвдаліший, дотримуйтесь наступних рекомендацій:

• Під зону відпочинку краще оберіть місце, приховане від сторонніх очей, але в той же час максимально близьке до будинку. Можна виділити місце безпосередньо на ділянці, а якщо вона невелика – на відкритій терасі.
• Якщо ви любите відпочивати у великій компанії, варто подумати про альтанку. Вона може бути відкритою або закритою. В останньому випадку відпочинок буде комфортним навіть узимку та в дощову погоду.
• Щоб створити відповідний настрій у зоні відпочинку, попрацюйте над ландшафтом.

Можна прикрасити ділянку альпійською гіркою, додати до неї невеликий ставок із містком. Не менш цікаво буде виглядати струмок. При невеликій протяжності йому знадобиться зовсім небагато місця. Головне — розмістити водойму подалі від дерев, щоб його не засмічували листя.

Планування зони саду та городу. Для посадки культурних рослин відводяться найсвітліші і сонячні місця на ділянці. На них розбиваються грядки, висаджуються ягідні чагарники, плодові дерева.

Для того щоб насолодитися рясним урожаєм та пишним цвітінням, дотримуйтесь наступних рекомендацій:

• Для городу краще виберіть дальню частину ділянки, куди без потреби не ходять, і де немає дерев. Прямі сонячні промені сприятимуть кращій урожайності (звичайно, якщо не забувати про регулярний полив).
• Поруч із городом передбачте місце для компостної ями.
• Планування ділянки не може обійтися і без плану, на якому потрібно схематично позначити рослини.
• Враховуйте діаметр крони рослин, які будуть на ділянці.

Планування господарської зони. Господарські будівлі традиційно розташовуються за житловим будинком, у глибині території. Там вони не будуть кидатися в очі, а якщо для них все ж таки не знайшлося затишного куточка, то можна задекорувати господарські будівлі кучерявими рослинами. Разом з тим, не варто розміщувати їх біля далекого краю ділянки, щоб не збільшувати кількість та протяжність доріжок.

Деталізація робочого плану ділянки

Найчастіше бажання випереджають фінансові можливості, але це не страшно. Можна скласти ідеальний план ділянки, а потім усунути з нього деякі пункти, залежно від того, наскільки відрізняється кошторис від наявного бюджету. Можна також піти і від зворотного. Знаючи майбутні витрати на бажану забудову та наявний бюджет, можна із розумом проаналізувати об’яви з продажу та визначити максимальну вартість ділянки, щоб грошей вистачило на всі майбутні роботи.

Планування земельної ділянки має відображати все, що має вийти у підсумковому варіанті, інакше згодом територія виглядатиме неакуратно. Для кожного об'єкта визначають розміри та переносять їх на папір (краще використовувати міліметровий). Чим більше зображення і детальніше план ділянки, тим простіше втілювати його.

Креслення включає не тільки будинок, лазню, гараж та інші будівлі. На ньому також слід відобразити паркани, доріжки, альтанки, ємності із водою, поливні споруди, парники, квітники, грядки, – все, аж до урни та туалету.

Робити доріжки рівними або надати їм гарних вигинів, вирішують самі господарі. Тут справа не в смаку або його відсутності, а у зручності. Звивистою доріжкою цікаво прогулятися в перші дні, нею можна похвалитися перед гостями. Пізніше може виникнути роздратування через те, що щоразу доводиться робити кілька зайвих кроків. Як правило, через рік-другий члени сім'ї протоптують стежку безпосередньо через клумбу або газон.

Побудова плану відбувається з урахуванням того, що це об'єкти займають певну площу. Так, доріжка має ширину, тому її зображують двома лініями. Лава буде виглядати не як лінія, а прямокутник. Те саме стосується альтанки, ємностей для води та басейну, а дерева та чагарники зображають кружальцями.

Підсумуємо

Планування земельної ділянки є складною процедурою, головним завданням якої є розробка плану конкретної території. На ньому відбивається місце розташування всіх основних та додаткових будівель, а також різних споруд, огорож і комунікацій.

Раціональне планування земельної ділянки дозволяє грамотно зонувати територію та розмістити необхідні елементи на всій території з урахуванням особливостей рельєфу.

При плануванні земельної ділянки потрібно враховувати: рельєф місцевості, тип ґрунту, форму ділянки, розмір ділянки, рівень ґрунтових вод, кліматичні фактори, сторони світe, норми ДБН.

Щоб правильно скласти план ділянки, необхідно зробити три важливі кроки: обстеження ділянки, вибір місця для будинку, зонування ділянки.