Перепланування квартири — це можливість поліпшити житлові умови, зробити житло зручнішим і сучаснішим. Але, якщо не узгодити ці зміни із сусідами та відповідними органами, наслідки можуть бути дуже неприємними. Якщо перепланування виконується згідно проекту та за згодою сусідів - таке перепланування (реконструкція) називається законним. Незаконне або Самовільне перепланування квартири - це конструктивні та функціональні зміни в середині будівлі після її введення в експлуатацію, що в результаті змінюють технічні характеристики об'єкта нерухомості.
Давайте розглянемо, які ризики тягне за собою самовільне перепланування в багатоквартирному будинку, а також як узаконити такі зміни.
Що потрапляє під поняття перепланування?
Переплануванням вважаються будь-які зміни в конструкції або інженерних системах квартири, що впливають на її планування та функціональність. Сюди входить:
- Знесення чи зведення нових стін і перегородок;
- Перенесення дверних прорізів;
- Зміна місця розташування кухні, ванної кімнати чи санвузла;
- Установка додаткових сантехнічних вузлів;
- Перенесення або монтаж нових інженерних комунікацій (водопровід, вентиляція, електрика, газ).
Такі зміни потребують обов’язкового узгодження, оскільки вони можуть вплинути на безпеку всієї будівлі та комунікації.
Основні ризики самовільного перепланування
-
Порушення будівельних норм і стандартів (ДБН) Кожен багатоквартирний будинок проектується з урахуванням певних стандартів безпеки. Наприклад, у ДБН визначено, де мають знаходитися несучі стіни, вентиляційні канали, як повинні бути організовані системи водопостачання і водовідведення. Перепланування без урахування цих норм може призвести до порушень, через які будівля може втратити свою стійкість або життєво важливі системи перестануть працювати належним чином.
-
Ризик аварійних ситуацій
- Газопостачання та вентиляція. Власник, який самовільно переносить газову плиту або переробляє вентиляційні канали, може спричинити витоки газу. Це створює реальну загрозу вибуху або отруєння мешканців.
- Водопостачання та водовідведення. Перенесення сантехнічних вузлів, улаштування додаткових санвузлів може призвести до перевантаження стояків і комунікацій. Це часто закінчується постійними затопленнями або порушенням нормального водопостачання.
-
Підвищення рівня шуму та вібрацій Якщо перепланування включає зміни в розташуванні стін або підлоги, це може призвести до зміни акустичних характеристик приміщення. У деяких випадках рівень шуму в сусідніх квартирах підвищується, що порушує комфорт мешканців. Крім того, недбало виконані роботи можуть спричиняти вібрації, які поширюються по всій будівлі.
-
Погіршення роботи інженерних мереж
- Електропроводка. Зміна розташування розеток та проводки може перевантажити електромережу будинку. Це підвищує ризик короткого замикання та пожежі.
- Сантехніка. Додаткові сантехнічні прилади можуть створити навантаження на стояки, що призведе до зменшення тиску води або частих затоплень.
-
Юридичні наслідки
- Штрафи. За самовільне перепланування передбачені адміністративні санкції. Відповідно до Кодексу України про адміністративні правопорушення, власник може отримати штраф від 170 до 340 гривень за порушення будівельних норм.
- Судові позови. Інші мешканці будинку можуть подати позов до суду, якщо перепланування порушує їхні права на комфортне та безпечне проживання. Відомий випадок у Хмельницькому, де ОСББ виграло суд проти власника, який перепланував квартиру під хостел без погоджень.
- Обов’язок відновити стан квартири. Якщо суд доведе, що перепланування було незаконним, власник зобов'язаний повернути квартиру до первісного стану за власний рахунок. Це може включати демонтаж перегородок, відновлення інженерних систем тощо.
-
Зниження вартості квартири Нелегальне перепланування може знизити вартість житла при його продажі. Перед укладанням угоди купівлі-продажу, нотаріус або ріелтор можуть вимагати документи, що підтверджують законність змін, і якщо їх немає, угоду можуть заблокувати.
Як уникнути проблем при переплануванні?
-
Отримати технічні умови та дозволи. Це основний етап для легалізації будь-яких змін у квартирі. Перед початком робіт слід звернутися до відповідних органів та отримати всі необхідні дозволи.
-
Звернутися до професіоналів. Перепланування має виконуватися за проектом, розробленим ліцензованими фахівцями. Це гарантія того, що всі роботи будуть виконані відповідно до ДБН та інших норм.
-
Узгодити зміни з сусідами. Це не тільки юридичний обов’язок, але й етична необхідність, особливо коли йдеться про загальні комунікації будинку.
Яке перепланування не потрібно узаконювати?
Згідно із законодавством України, не потрібно узаконювати косметичні зміни в межах квартири, які не зачіпають конструктивні елементи або інженерні системи будинку. Це може включати:
- Заміна підлогового покриття, шпалер або фарбування стін;
- Монтаж підвісних або натяжних стель;
- Зміна розмірів приміщення через оздоблення або утеплення стін;
- Перенесення інженерного обладнання або сантехніки в межах приміщення;
- Скління балкона або лоджії (не належить до пам'яток архітектури),
- Встановлення або демонтаж внутрішніх перегородок, якщо вони не є несучими і не зачіпають комунікацій.
Також не потребує погодження заміна дверей або вікон, якщо не змінюється розмір прорізів.
Як правильно зробити перепланування квартири?
Щоб перепланування відповідало законодавству, слід дотримуватись таких кроків:
- Отримати технічні умови. Для початку звернися до органів місцевого самоврядування (БТІ) або до архітектурного відділу для отримання технічних умов та погодження проекту.
- Розробити проект. Ліцензована проектна організація повинна створити план перепланування, який відповідатиме ДБН.
- Погодження з ОСББ або ЖЕКом. Якщо перепланування стосується загальних комунікацій будинку, потрібне погодження з ОСББ.
- Отримати дозвіл від інспекції з архітектурно-будівельного контролю.
- Виконати роботи згідно з проектом. Після затвердження проекту можна приступати до робіт, дотримуючись затверджених норм.
Це виглядає та є дуже затяжним процесом, тож я б радив скористатися послугами компаній, що надають такі послуги.
Чи можна продати квартиру з неузаконеним переплануванням?
Продавати квартиру з неузаконеним переплануванням можна, але це може стати великою проблемою при угоді. Нотаріус може відмовити в оформленні договору купівлі-продажу через відсутність документів, що підтверджують законність змін у квартирі. В такому разі покупець може вимагати або узаконення перепланування, або зниження ціни на квартиру.
У чому небезпека купівлі квартири з неузаконеним переплануванням?
Придбання квартири з неузаконеним переплануванням несе кілька ризиків:
- Фінансові витрати на узаконення. Покупець може бути зобов’язаний самостійно узаконювати зміни, що вимагатиме додаткових витрат.
- Юридичні проблеми. Можливе повернення до первісного планування або штрафи.
- Проблеми з безпекою. Нелегальні зміни можуть загрожувати безпеці мешканців будинку.
Я б радив тверезо оцінювати їх та можливо навіть відмовлятися від такої покупки. Наприклад, якщо власники житла знесли несучу стіну в квартирі - я б відразу тікав з такого будинку. А якщо просто розширили туалет - то це для мене нормальна практика, але завжди залишаться ризик протікання якщо гідроізоляцію виконували не за нормами.
Як узаконити перепланування квартири, якщо його вже зроблено?
Якщо перепланування вже виконане без дозволу, варто дотримуватись такого алгоритму:
- Отримати технічний паспорт від БТІ із зазначенням змін.
- Замовити технічне обстеження для перевірки безпечності змін.
- Розробити проект та узгодити його з органами архітектури.
- Подати заяву на узаконення до інспекції архітектурно-будівельного контролю.
- Отримати дозвіл на проведені зміни.
Які документи потрібні для оформлення перепланування квартири?
Щоб узаконити перепланування, потрібні:
- Технічний паспорт квартири;
- Проектна документація;
- Дозвіл від інспекції архітектурно-будівельного контролю;
- Дозвіл від ОСББ або ЖЕК (якщо зміни зачіпають спільні комунікації);
- Акт виконаних робіт;
- Висновок про технічне обстеження (якщо зміни вже зроблені).
Скільки коштує узаконити перепланування?
Вартість узаконення перепланування може варіюватися залежно від складності змін і регіону. Основні витрати включають:
- Розробка проектної документації — від 3 000 до 10 000 гривень.
- Послуги БТІ та інженерів — близько 2 000–5 000 гривень.
- Адміністративні збори за отримання дозволів можуть сягати 500–1 500 гривень.
Узаконення самовільного перепланування зазвичай дорожче через необхідність виконання технічного обстеження квартири та штрафи.
Висновок
Самовільне перепланування квартири може нести серйозні наслідки не тільки для власника, але й для всіх мешканців будинку. Щоб уникнути юридичних та технічних проблем, перепланування повинно бути погоджене з відповідними органами та виконане з дотриманням будівельних норм. Якщо ти плануєш змінювати своє житло, не варто ігнорувати вимоги законодавства — це вбереже тебе від серйозних ризиків та неприємних наслідків.
|