Як уникнути помилок при купівлі нерухомості на вторинному ринку та в новобудові

При купівлі житла на вторинному ринку ризики несуть обидві сторони договору. Продавець може натрапити на шахраїв, які спеціалізуються на аферах у сфері нерухомості, або звернутися за допомогою до недобросовісного рієлтора. Для покупця небезпек більше, оскільки саме покупець ризикує втратити свої кошти. Тому для нього є важливим перевірити квартиру, що купується, на "юридичну чистоту".

Юридична перевірка - це ефективний інструмент для зниження правових ризиків при купівлі житла. У статті проаналізуємо основні моменти, які потребують уваги з боку покупця.

1. Аналіз переходу права власності

Якщо людина хоче придбати житло на вторинному ринку, то до цього моменту квартира, як правило, вже змінила кількох власників. Причому кожен перехід права власності та укладена угода мають бути законними.

У першу чергу покупцеві слід перевірити, хто раніше був власником цього житла. Для цього потрібно попросити у власника надати правовстановлюючий документ на нерухомість.

Під час ознайомлення з документом зверніть увагу на те, коли у продавця виникло право власності. Короткий проміжок часу володіння квартирою може викликати сумнів щодо добросовісності продавця. При цьому особа, яка зараз продає вам квартиру, може бути добросовісним набувачем, а попередні власники - ні.

2. Наявність судових спорів

Після цього важливо з'ясувати, чи фігурувала дана нерухомість або її власник у судових спорах. На жаль, не вся інформація є у відкритому доступі, частина її, як от персональні дані, не підлягає публікації. Проте за непрямими ознаками фахівці можуть визначити характер спору та можливі юридичні ризики.

Окрім того, обов'язково перевірте, чи не накладено на квартиру арешт або інші обтяження.

3. Незаконні перепланування

Якщо квартира купується на вторинному ринку, слід враховувати ймовірність того, що в приміщенні проводилось перепланування - зміна конфігурації стін, перенесення санвузлів, кухні, об'єднання кімнат тощо. Такі зміни не завжди узаконені належним чином, а самовільні перепланування можуть стати серйозною перешкодою під час реєстрації права власності або подальшого продажу житла.

Щоб уникнути неприємностей, перед укладенням угоди необхідно запросити технічний паспорт квартири та порівняти його з фактичним станом приміщення. Якщо є розбіжності - потрібно з'ясувати, чи були проведені роботи законно, чи затверджено їх у відповідних органах, і чи є відповідна документація.

4. Інтереси третіх осіб

У юридичній практиці часто трапляються ситуації, коли продавець продає нерухомість, придбану в шлюбі, не отримавши попередньої нотаріальної згоди другої половини. Такі угоди можуть бути визнані недійсними в судовому порядку. Тому потрібно перевірити сімейний стан продавця і з'ясувати, чи є квартира спільним майном подружжя.

Варто з'ясувати не тільки факт офіційної реєстрації шлюбу продавця, але й встановити, чи перебуває він у фактичних сімейних відносинах без укладення шлюбу. Адже навіть у випадку спільного проживання без офіційної реєстрації, інша сторона може претендувати на частину майна, що використовується як спільне, особливо якщо є спільні діти або довготривале спільне ведення господарства. Такі обставини можуть стати підставою для оскарження угоди в судовому порядку.

Купівля квартири на вторинному ринку має свої особливості та несе чимало юридичних ризиків, які можна мінімізувати певними способами. У кожному випадку це - зважування юридичних аргументів "за" і "проти", і вибір здійснюється з урахуванням усіх факторів. Якщо вам потрібна професійна допомога, зверніться до юристів з нерухомості у Львові від АО "ГАЛЛЕКС".

Купівля квартири в новобудові

Купівля квартири в новобудові - це мрія багатьох. Сучасне планування, нові комунікації, розвинена інфраструктура та можливість заощадити на вартості житла роблять новобудови привабливими для покупців. Однак за зовнішньою привабливістю можуть ховатися серйозні ризики, які можуть обернутися фінансовими втратами та стресом.

Ризики при купівлі житла в новобудовах

1. Затримки в термінах здачі

Однією з найчастіших проблем при купівлі квартири в новобудові є затримка введення об'єкта в експлуатацію. Причини можуть бути різні: фінансові труднощі забудовника, недобросовісна робота підрядників, порушення строків будівництва або навіть зміни у законодавстві, що впливають на хід реалізації проєкту. Як наслідок, покупці вимушені чекати значно довше, ніж було передбачено договором, що може створити серйозні незручності - як фінансові, так і побутові.

2. Банкрутство забудовника

У разі, якщо забудовник оголошує про своє банкрутство, будівельні роботи можуть бути призупинені або повністю зупинені на невизначений термін. Це створює серйозні ризики для інвесторів, які вже вклали кошти в нерухомість - вони можуть не лише не отримати обіцяне житло, але й втратити вкладені гроші. Особливо небезпечно це для тих, хто інвестував на початковому етапі будівництва, коли ризики найвищі, а гарантій - найменше. У таких ситуаціях повернення коштів або отримання житла часто можливе лише через тривалі судові процеси або процедуру банкрутства, яка може тягнутися роками.

3. Низька якість будівництва

Часто забудовники, прагнучи знизити витрати, використовують неякісні будівельні матеріали або залучають малодосвідчених підрядників. Це негативно впливає на загальну якість будівництва. У результаті нові власники можуть зіткнутися з численними проблемами, які не лише знижують комфорт проживання, а й можуть вимагати додаткових витрат на ремонт вже після здачі будинку в експлуатацію. Саме тому перед купівлею варто не лише вивчати документацію, а й поцікавитися відгуками мешканців попередніх об'єктів забудовника.

4. Юридичні проблеми

Відсутність необхідних дозвільних документів, неналежне оформлення прав на земельну ділянку, помилки в оформленні документації або порушення під час будівництва можуть спричинити складнощі з реєстрацією права власності на квартиру. Через це покупець ризикує не тільки втратити час і гроші, а й зіткнутися з юридичними перепонами, що ускладнюють володіння або продаж нерухомості в майбутньому.

Як мінімізувати ризики при купівлі новобудови

• Ретельно перевіряйте забудовника: вивчайте його репутацію на ринку, успішність попередніх проєктів, фінансову стабільність, а також наявність судових процесів чи скарг. Це допоможе уникнути ризиків.
• Ознайомтеся з усіма документами: переконайтесь у наявності дозволу на будівництво, затвердженої проєктної документації, містобудівних умов та обмежень, технічних умов на підключенння до комунікацій, а також прав на земельну ділянку. Відсутність будь-якого з цих документів може свідчити про порушення законодавства.
• Уважно вивчайте умови договору: звертайте увагу на всі пункти, особливо щодо строків, штрафних санкцій, гарантій та відповідальності сторін. Правильно складений договір захистить ваші інтереси у разі непередбачених ситуацій.
• Звертайтеся до фахівців-юристів: професійна юридична підтримка допоможе уникнути типових помилок, виявити ризики і захистити ваші права під час оформлення угоди.