Як мінімізувати податки при здачі квартири в оренду?

ФОП 3-ї групи це унікальна можливість зменшити податки при здачі нерухомості! Особливо якщо ти вже проводиш підприємницьку діяльність за основним місцем роботи то податки складуть лише 6%. 

Як мінімізувати податки при здачі квартири в оренду через ФОП 3-ї групи

Здаєш квартиру в оренду й хочеш не тільки "спати спокійно", а й мінімізувати податки? Розкажу з власного досвіду, як оформлення ФОП (3-тя група) може стати твоїм найкращим варіантом. Ділюсь простими словами, але з експертною точністю.

Чому варто оформити ФОП 3-ї групи для здачі квартири?

Ситуація класична: маєш квартиру в Києві (або будь-якому іншому місті), здаєш її в оренду й отримуєш стабільний дохід. Можна просто отримувати гроші "на руки" — але це ризиковано: податкова любить шукати порушників, а штрафи можуть зіпсувати навіть найкращий настрій.

ФОП 3-ї групи — це твоя "легалізація", можливість мінімізувати податкові витрати та спати спокійно. Плюс, такий підхід підходить і тим, хто допомагає здавати чужі квартири — наприклад, якщо займаєшся посередництвом.

Переваги оформлення ФОП 3-ї групи

• Проста система оподаткування
  • Ставка податку — 5% від доходу +1% військового збору. 
  • Немає складних розрахунків, як на загальній системі, де потрібно рахувати витрати й доходи. Оподатковується весь отриманий дохід.
• Можна здавати тільки свою нерухомість
  Закон не дозволяє ФОПу на 3-й групі здавати в оренду нерухомість, яка йому не належить. Тобто здаєш тільки те, що оформлено на тебе.
• Можеш офіційно надавати посередницькі послуги
  Якщо, наприклад, вирішиш допомагати друзям чи знайомим шукати квартирантів за % від угоди.
• Велика межа доходу
  У 2025 році ліміт — 9 336 000 грн на рік (це 1167 мінімальних зарплат).
• Простота податкової звітності
  Звітуєш раз на квартал. Бухгалтерії — мінімум. Платиш податки щоквартально, що зручно для планування бюджету. Для більшості випадків достатньо додатку ДІЯ. 

Порівняння: Податки для ФОП 3-ї групи і фізичної особи при здачі квартири

Скільки заплатить власник за рік при вартості оренди 20 000 грн/міс?

Розрахунок для 2025 року, квартира здається офіційно 12 місяців:

• Загальний дохід за рік: 20 000 грн × 12 = 240 000 грн

Висновок: Оформлення ФОП 3-ї групи при такій ставці оренди дозволяє заощадити понад 11 000 грн на рік лише на податках!

Важливі нюанси

• Якщо немає доходу — єдиний податок не платиш, але ЄСВ треба платити у будь-якому випадку (1 760 грн/міс у 2025 році).
• Слідкуй за лімітом доходу — якщо перевищиш, автоматично перейдеш на загальну систему оподаткування (а це вже зовсім інша історія).
• Договір оренди — обов’язково підписуй письмово й зазначай у платіжках, що це оплата за оренду.
• Необхідно пам’ятати про обмеження за площею: для житлової нерухомості – 400 м² (згідно з ст. 291.5.3 ПКУ); перевищення тягне обов’язковий перехід на загальну систему оподаткування. 
• ФОП має обрати правильний КВЕД (68.20) для законодавчої коректності. 

Як відкрити ФОП для здачі в оренду квартири в 2025 році?

Щоб офіційно здавати квартиру в оренду та мінімізувати податкове навантаження, ви можете зареєструвати фізичну особу-підприємця (ФОП) на спрощеній системі оподаткування. Нижче описано покрокову інструкцію, актуальну на 2025 рік.

1. Підготовка документів

• Паспорт громадянина України
• Ідентифікаційний код (РНОКПП)
• Електронна пошта та номер телефону

2. Подача заяви на реєстрацію ФОП

Реєстрацію можна здійснити онлайн через портал “Дія” або офлайн у ЦНАПі. У заяві вкажіть:

• Спрощену систему оподаткування: 3-тя група
• КВЕД: 68.20 — Надання в оренду та експлуатацію нерухомості

3. Отримання підтвердження

Після обробки заяви ви отримаєте:

• Виписку з ЄДР (Єдиного державного реєстру)
• Витяг платника єдиного податку

4. Актуалізація КВЕДів (за потреби)

Переконайтеся, що КВЕД 68.20 є у переліку. За потреби змініть через “Дію” або в ЦНАПі.

5. Підписання договору оренди

Укладіть письмовий договір із орендарем та приймайте оплату офіційно на рахунок ФОП.

6. Оподаткування та звітність

У 2025 році для ФОП 3 групи передбачено:

• 5% єдиний податок (від доходу) та 1% військового збору
• ЄСВ — 22% від мінімальної зарплати (1 870 грн/міс.)
• Сплата податків — щоквартально, ЄСВ — щомісяця
• Подача податкової звітності — у визначені терміни

7. Нюанси та обмеження

• Максимальна площа житлової нерухомості — до 400 м²
• Граничний дохід для ФОП 3 групи у 2025 році — 9 336 000 грн / рік
• Якщо квартира, яку здаєте, була юридичною адресою ФОП, необхідно її змінити

Корисна шпаргалка (на основі ДБН та Податкового кодексу)

• Джерело: Податковий кодекс України, ст. 291-293.
• Обмеження: тільки власна нерухомість, не більше 1167 мінімальних зарплат доходу.
• Ставка податку: 5% (п. 293.2 ПКУ), ЄСВ — 22% від мінімалки.

Висновок

Оформлення ФОП 3-ї групи — це не тільки законно, але й вигідно, якщо плануєш здавати квартиру(и) в оренду на постійній основі або надавати посередницькі послуги. Система максимально проста, прогнозована й дозволяє реально економити на податках. Головне — все робити по закону й вчасно звітувати.

Маєш питання? Пиши в коментарях — завжди радий поділитися досвідом чи підказати, як оформити ФОП під свої потреби.

Автор: Олександр, київський "квартирант" із досвідом ремонту та здачі житла, який давно вже спить спокійно, бо все легально!