Закон України про ремонтні роботи в квартирі: що можна без дозволу

Окремого «закону про ремонт у квартирі» в Україні немає. Правила розкидані щонайменше по шести актах: одні кажуть, коли можна шуміти, інші, чи потрібен дозвіл на перепланування, треті, що в будинку взагалі не ваше. Нижче розібрано, який акт що саме регулює, і що змінилося в лютому 2026 року.

Які акти регулюють ремонт у квартирі

Ремонт зачіпає одразу три різні сфери права: власність, містобудування і санітарне благополуччя. Тому й актів кілька, причому вони не дублюють, а доповнюють один одного.

Що змінилося 15 лютого 2026 року

Це головна новина теми, і більшість матеріалів в інтернеті її ще не врахували. З 15 лютого 2026 року набрав чинності Закон України «Про основні засади житлової політики» № 4751-IX від 13 січня 2026 року. Пунктом 2 його Прикінцевих положень Житловий кодекс визнано таким, що втратив чинність.

Кодекс скасований не повністю. Продовжують діяти статті 31-42, 43-46, 47-49, 51-53, 57-60, 71, 72 і 127-132-2, причому лише до дня початку функціонування Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи. Це норми про квартирний облік, ордери, службове житло і гуртожитки.

Стаття 100, яка десятиліттями була головною нормою про переобладнання і перепланування житла, до цього переліку не потрапила. Вона не діє. При цьому новий Закон № 4751-IX слова «перепланування» не містить узагалі: це рамковий акт про житлову політику, а не про технічні процедури.

Практичний висновок простий. Посилання на статтю 100 Житлового кодексу, яке ви побачите у більшості статей і навіть у деяких типових договорах, з лютого 2026 року застаріле. Питання перепланування тепер цілком лежить у площині містобудівного законодавства і Цивільного кодексу.

Базове правило: стаття 383 Цивільного кодексу

Саме ця норма тепер є відправною точкою. Частина друга статті 383 сформульована так: власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.

Тобто закон виходить із дозволу, а не із заборони. Обмежень усього три, і всі вони зовнішні щодо вашої квартири:

• права власників інших квартир і нежитлових приміщень;
• санітарно-технічні вимоги;
• правила експлуатації будинку.

Доповнює її стаття 319: власність зобов'язує, і власник не може використовувати своє право на шкоду правам інших.

Коли документи на ремонт не потрібні

Це регулює постанова Кабінету Міністрів № 406 від 7 червня 2017 року (чинна, у редакції від 10 червня 2026 року). Вона затверджує перелік будівельних робіт, які не потребують документів на виконання і після яких об'єкт не приймається в експлуатацію.

Пункт 1 цього переліку прямо називає роботи з переобладнання та перепланування житлового приміщення. Умова одна: виконання не передбачає втручання в огороджувальні та несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування. Діє це для об'єктів усіх трьох класів наслідків, від СС1 до СС3.

Які саме роботи входять до переліку

1. Переобладнання і перепланування житлового приміщення без втручання в огороджувальні та несучі конструкції і в інженерні системи загального користування (пункт 1).
2. Реконструкція і капітальний ремонт внутрішніх систем опалення, вентиляції, водопостачання і водовідведення, силових та слабкострумових систем (пункт 3).
3. Заміна існуючих заповнень віконних, балконних та дверних прорізів, тобто заміна вікон і дверей у наявних прорізах (пункт 4).
4. Оснащення будівлі приладами обліку теплової енергії, гарячої і холодної води (пункт 9).

Критерій, який вирішує все

Межа між «робіть спокійно» і «збирайте документи» проходить рівно по одній фразі: втручання в огороджувальні та несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування. Розберемо її на частини:

• несучі конструкції, це колони, ригелі, плити перекриття і стіни, що тримають навантаження;
• огороджувальні конструкції, це зовнішні стіни, міжквартирні стіни і перекриття;
• інженерні системи загального користування, це стояки і магістралі, які обслуговують більш ніж одну квартиру.

Знести ненесучу перегородку між кімнатою і коридором у межах квартири, перелік дозволяє. Пробити прохід у несучій стіні, вже ні. Якщо ви не знаєте, яка стіна несуча, дивіться не на товщину, а на технічний паспорт будинку і проєктну документацію: у панельних будинках несучими часто є саме внутрішні стіни.

Коли потрібен дозвіл на перепланування

Щойно роботи зачіпають несучі або огороджувальні конструкції, це вже не перепланування в побутовому сенсі, а реконструкція. Порядок визначає стаття 34 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності», і він залежить від класу наслідків (відповідальності) за ДБН В.1.2-14:2018.

Клас наслідків визначає не власник і не сусіди, а проєктувальник, і фіксує його в проєкті. Для квартири в багатоповерхівці це зазвичай СС2, бо до розрахунку береться будинок, а не окремо взяте приміщення. Після завершення таких робіт об'єкт треба приймати в експлуатацію: перелік із постанови № 406 на них уже не поширюється.

Документи для перепланування квартири

1. Технічний паспорт квартири в актуальному стані, щоб було видно вихідне планування.
2. Технічний звіт або висновок за результатами обстеження несучих конструкцій, якщо роботи їх зачіпають.
3. Проєкт, розроблений виконавцем із відповідною кваліфікацією, із визначеним класом наслідків.
4. Повідомлення або дозвіл, поданий через Єдину державну електронну систему у сфері будівництва.
5. Новий технічний паспорт після робіт і внесення змін до відомостей про об'єкт нерухомості.

Вимоги до самих робіт із реконструкції та капітального ремонту житла встановлює ДБН В.3.2-2-2009 «Житлові будинки. Реконструкція та капітальний ремонт».

Що в квартирі чіпати не можна

Спільне майно будинку

Закон № 417-VIII відносить до спільного майна багатоквартирного будинку приміщення загального користування, несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції, а також механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного приміщення. Це означає, що стояк опалення чи каналізації у вашій ванній юридично не ваш, хоча й проходить крізь вашу квартиру.

Стаття 7 того самого закону покладає на співвласника обов'язок додержуватися вимог житлового і містобудівного законодавства щодо реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів. Рішення щодо спільного майна ухвалюють збори співвласників або ОСББ.

Санвузол, кухня і стояки

Тут працює ДБН В.2.2-15:2019 «Житлові будинки. Основні положення», і формулювання в ньому категоричні:

• пункт 5.21: не допускається розміщення туалету та ванної (або душової) над житловими кімнатами і кухнями, виняток лише для дворівневих квартир, де їх можна розмістити над власною кухнею;
• пункт 5.21: не допускається кріплення приладів і трубопроводів безпосередньо до міжквартирних стін і перегородок, які огороджують житлові кімнати;
• пункт 7.32: магістральні трубопроводи, що обслуговують дві та більше квартири, не допускається замонолічувати у будівельні конструкції.

Звідси випливає найпоширеніша помилка ремонту: замурований у стяжку чи в короб стояк. Формально це порушення, і при аварії доступ до труби доведеться відновлювати за ваш рахунок.

Норматив задає і мінімальні розміри, які перепланування зменшити не може. Окремий туалет із унітазом та умивальником, не менше 1,5 м², суміщений санвузол, не менше 3,8 м². Ширина кухні не менше 1,8 м, передпокою не менше 1,5 м, коридорів, що ведуть до житлових кімнат, не менше 1,1 м (пункти 5.20 і 5.22).

Балкон, фасад і газ

Пункт 8.15 ДБН В.2.2-15:2019 забороняє влаштування ґрат і засклення балконів, лоджій і галерей, які використовуються як зовнішні повітряні зони при сходових клітках типу Н1. Це той випадок, коли скління балкона є не питанням смаку, а питанням шляху евакуації. Пункт 7.64 забороняє розміщувати антенні пристрої на фасадних стінах і балконах.

Перенесення чи заміна газового обладнання окремо регулюється Кодексом газорозподільних систем і виконується за погодженням з оператором газорозподільної системи. Самостійне втручання у внутрішньобудинкові газові мережі не входить до жодного «безпаперового» переліку.

Закон про тишу: коли можна шуміти ремонтом

Режим тиші встановлює стаття 32 Закону України «Про систему громадського здоров'я» № 2573-IX. Вона розрізняє побутовий шум і шум ремонтних робіт, і часові межі в них різні.

• частина 3: із 22:00 до 8:00 заборонені гучний спів і гучні вигуки, користування звуковідтворювальною апаратурою та іншими джерелами побутового шуму, салюти і піротехніка;
• частина 4: проведення ремонтних робіт, що супроводжуються шумом, заборонене у робочі дні з 21:00 до 8:00, а у святкові та неробочі дні цілодобово.

Дві вимоги тієї самої частини 4 у побуті ігнорують майже завжди, хоча вони прямо прописані в законі. Перша: власник або орендар приміщення зобов'язаний повідомити мешканців прилеглих квартир про початок ремонтних робіт. Друга: за згодою мешканців усіх прилеглих квартир роботи можна проводити і у святкові та неробочі дні. Тобто заборона вихідних не абсолютна, вона знімається згодою сусідів.

Окремо закон вимагає, щоб шум від будівельних робіт не перевищував державних медико-санітарних нормативів протягом усіх періодів доби. Ці нормативи затверджені наказом МОЗ № 463 від 22 лютого 2019 року.

Окремий рядок для шуму будівництва і реконструкції корисно знати обом сторонам конфлікту: для будівельного шуму норматив вищий за звичайний, і 58 дБА на прибудинковій території вдень порушенням не будуть. Детальніше про години і практику звернень у матеріалі коли можна проводити шумні будівельні роботи.

Штрафи за порушення

Суми в КУпАП вказані в неоподатковуваних мінімумах доходів громадян. Для розміру самого штрафу неоподатковуваний мінімум дорівнює 17 гривням: це пункт 5 підрозділу 1 розділу XX Податкового кодексу. Ставка в 1664 гривні, яку часто цитують, застосовується лише для кваліфікації правопорушення, а не для обрахунку суми.

Штраф, це найменша з проблем. Значно дорожче обходяться цивільні наслідки. Стаття 386 Цивільного кодексу дає сусідові право на відшкодування майнової і моральної шкоди, а стаття 391, право вимагати усунення перешкод у користуванні своїм майном, тобто через суд зобов'язати повернути планування у вихідний стан. Якщо роботи виконані без документа, який дає право їх виконувати, спрацьовує ще й стаття 376 про самочинне будівництво.

Є і побутовий наслідок: неузгоджене перепланування не збігається з технічним паспортом, і це спливає при продажу квартири, оформленні спадщини або отриманні кредиту під заставу.

Що робити, якщо сусіди порушують

1. Зафіксуйте факт і час. Відео з таймкодом або кілька записів у різні дні працюють краще за одну скаргу.
2. Викличте поліцію за номером 102. Саме поліція складає протокол за статтею 182 КУпАП, тиша належить до громадського порядку.
3. Зверніться до управителя будинку або правління ОСББ, якщо є підозра на втручання у спільне майно чи несучі конструкції.
4. Подайте звернення до органу державного архітектурно-будівельного контролю, якщо роботи схожі на реконструкцію без дозвільних документів.
5. Готуйте позов за статтями 386 і 391 Цивільного кодексу, якщо є шкода майну або перешкоди у користуванні квартирою.

Чек-лист перед початком ремонту

1. Подивіться в технічний паспорт і план будинку, визначте, які стіни несучі.
2. Перевірте задум за пунктом 1 постанови № 406: якщо несучі конструкції та спільні інженерні системи не зачіпаються, документи не потрібні.
3. Якщо зачіпаються, замовляйте проєкт і подавайте повідомлення або дозвіл через ЄДЕССБ до початку робіт, а не після.
4. Звірте задум із ДБН В.2.2-15:2019: санвузол над кімнатами сусідів, замуровані стояки і зменшені нижче норми підсобні приміщення не пройдуть.
5. Повідомте мешканців прилеглих квартир про початок робіт, це прямий обов'язок за частиною 4 статті 32.
6. Тримайте графік у межах 8:00-21:00 у робочі дні, а на вихідні беріть письмову згоду сусідів.
7. Зберігайте договори з підрядниками і документи на матеріали: у спорі про залиту квартиру вони знадобляться.