5 помилок інвестора в нерухомість — і як їх уникнути у 2025 році

Хочеш вкластися в нерухомість у 2025-му? Добре. Але якщо думаєш, що це буде «просто купив — і все працює», то ні. Інвестування в нерухомість - це не лотерея, і точно не для лінивих. Помилки тут коштують дорого. Деякі - мільйони. Відразу даю тобі корисне посилання, щоб купити квартиру під розтермінування, не прогав!

У цій статті я розберу 5 типових помилок, які допускають інвестори в Україні — і поясню, як їх обійти. Без теорії, сухих формул і пафосу. З реальними кейсами, цифрами та порадами.

До речі, якщо хочеш перевірити реальні пропозиції по об'єктах під інвестиції — глянь на ЛУН — у них можна відфільтрувати новобудови, подивитись динаміку цін і навіть проаналізувати райони.

Чому інвестиції в нерухомість залишаються актуальними у 2025 році?

Почнемо з головного — навіщо взагалі зараз вкладати в нерухомість? Невже це ще актуально?

Хтось скаже: «Ну все, ера нерухомості закінчилась. Крипта, акції, штучний інтелект — ось майбутнє!» І буде правий. Частково. Але.

Квартира — це зрозумілий актив. Він фізичний. Його можна потримати, пожити, здати, перепродати. Навіть якщо гривня здохне (що вже бувало), цегла не розчиниться.

У 2025 році ми маємо:

• стабілізацію ринку після «військової лихоманки»;
• поступове повернення внутрішніх переселенців у великі міста;
• новий виток інтересу до малометражок, смарт-квартир, апартаментів — коротше, всього, що можна здати за розумні гроші.

З огляду на загальну інфляцію та девальвацію, нерухомість залишається захисним активом. Особливо в Києві, Львові, Одесі, Дніпрі. Якщо діяти з розумом — можна не просто зберегти капітал, а й виростити його вдвічі. Але...

Помилка №1: Відсутність чіткої інвестиційної стратегії

Добре, ти вирішив інвестувати. Але от питання — що саме ти хочеш отримати? Бо без чіткої мети можна купити щось, що зовсім не працює на тебе.

Багато хто вкладається просто «бо друзі купили» або «було трохи вільних грошей». Це не стратегія. Це інстинкт. Обирай розтермінування від забудовника або іпотечну програму, щоб планування було прогнозованим та надійним.

І тут трапляються найбільші провали.

Інвестиції для перепродажу чи пасивного доходу

І тут важливо розділити два абсолютно різні підходи — «купив-продав» і «купив-здав». Обидва можуть бути прибутковими, але якщо змішати — гарантований провал.

Мій батько свого часу «влетів» з однією квартирою в Полтаві — купили ще до війни, розраховували на +30% при здачі будинку. А будівництво затягнулося на 4 роки. Зрештою здали в нуль. Якби одразу подумали про оренду — діяли б зовсім інакше.

Помилка №2: Ігнорування локації та інфраструктури

Навіть якщо стратегія вибрана правильно — усе може піти шкереберть, якщо об'єкт знаходиться не там, де треба. Бо в нерухомості місце — це майже все.

Дехто купує квартиру «де дешевше», мовляв — аби були стіни. Але місце вирішує все. У 2025 році це ще помітніше, бо відновлення країни йде нерівномірно.

Чому місце важливіше за квадратні метри

Так, метраж важливий. Але локація визначає, скільки ти реально зможеш заробити — і чи зможеш узагалі.

Краще 35 м² в центрі, ніж 60 м² у полі під Борисполем. І це не перебільшення.

Дивись на:

• доступність громадського транспорту;
• кількість бізнесів поруч (кафе, магазини, офіси);
• близькість до ВНЗ, лікарень, IT-кластерів.

Якось знайомий купив дві квартири в новобудові під Васильковом. Красиві фотки, ліс, дешевше, ніж у Києві. Але без машини — гаплик. До метро — 40 хв на маршрутці. Стоїть вже другий рік, порожня.

Помилка №3: Недооцінка юридичних ризиків

І навіть коли знайшов класну локацію — рано святкувати. Бо без перевірки документів легко перетворити «вигідну інвестицію» на багаторічний головний біль.

Документи, які обов’язково перевіряти

Окей, юристи — це дорого. Але повір, суди — ще дорожче. Тому краще витратити час на перевірку, ніж гроші на відновлення справедливості.

• Право власності на землю (чи є, і яке — приватна чи оренда);
• Містобудівні умови (чи не перевищено поверховість);
• Дозвіл на виконання будівельних робіт (від ДІАМ);
• Умови договору (форвард, інвестдоговір, попередній ДКП);
• Судові справи (перевір через OpenDataBot, YouControl, Google);

Помилка №4: Нереалістичні очікування щодо прибутковості

Іноді всі документи ідеальні, район супер, квартира здана — а дохід чомусь не такий, як очікував. Бо плани були відірвані від реальності.

Як правильно розрахувати рентабельність

Тут не потрібно бути фінансистом. Але хоча б базові розрахунки варто зробити до того, як віддати десятки тисяч доларів.

Рентабельність = (дохід за рік / повна вартість інвестиції) × 100%

Приклад:

• Купівля: $45,000
• Ремонт: $10,000
• Меблі, техніка: $5,000
• Разом: $60,000
• Оренда: $550/міс. × 12 = $6,600
• Рентабельність: 11% брутто

Після вирахування податків, комуналки, амортизації й ризиків простою — залишиться 5–8%. І це вже добре.

Помилка №5: Відсутність плану виходу з інвестиції

Усе працює? Чудово. Але навіть найкращі активи потребують плану Б. Бо життя змінюється — і ринок також.

Стратегії диверсифікації портфеля

• Тримати 2–3 об'єкти в різних містах;
• Частина — на подобову оренду;
• Продати «слабкі» обʼєкти і зайти в комерційну нерухомість;
• Оцінювати ліквідність на старті (маленькі студії — продавати легше);

Поради від експертів: як не повторити чужих помилок?

Здається, все складно? Насправді — ні, якщо дотримуватись базової гігієни інвестора. І головне — постійно тримати руку на пульсі.

Як моніторити ринок і реагувати на зміни

• Підписка на новини забудовників;
• Моніторинг OLX, Flatfy, DOM.RIA;
• Чат з ріелторами — часто дають інсайди;
• Регулярна оцінка рентабельності (раз на квартал);

Висновки

Ринок нерухомості — як болото: тихий, але якщо стати не туди — дорого коштує. Інвестування та розтермінування — це гра на роки. І чим більше ти знаєш, тим менше втрачаєш.

Що варто запам’ятати:

• Стратегія — понад усе.
• Локація — вирішує.
• Документи — твій щит, щоб спати спокійно.
• Очікування — мають бути тверезими і краще заниженими.
• Вихід — має бути передбачений.

Не поспішай. Аналізуй. Розпитуй. І не соромся здаватися «недосвідченим». Бо справжні гроші заробляють ті, хто не боїться вчитися на чужих помилках — а не повторювати їх із розгону.

Автор: Олександр, будівельник з досвідом, син будівельника, пройшов від дешевого ремонту в гуртожитку — до інвестицій у новобудови в Києві. Не з книжок, а з життя.