Як змінилася середня ціна квадратного метра у новобудовах за рік

Український ринок житлової нерухомості за останній рік пережив помітні цінові зміни. Середня ціна квадратного метра у новобудовах загалом зросла, і забудовники змушені балансувати між подорожчанням собівартості будівництва та платоспроможністю покупців. У цій статті розглянемо, як саме змінилася вартість “квадрата” за рік, чому так сталося і що це значить для тих, хто планує купити житло від забудовника.

Загальний тренд на ринку новобудов

Загалом по Україні середня вартість квадратного метра в новобудовах за рік зросла приблизно на 7–8%. Це підтверджує стійку тенденцію до подорожчання на первинному ринку житла. Київ традиційно залишається найдорожчим місцем: у столиці “квадрат” коштує близько 55 тис. грн (≈1 300–1 400 доларів). Проте за останній рік ціни на квартири в київських новобудовах майже не змінилися – ринок столиці фактично застиг на місці.

Втім, динаміка цін дуже залежить від регіону. Умови безпеки та економічні фактори спричинили значний дисбаланс: в одних областях нова нерухомість помітно подорожчала, тоді як в інших впала в ціні. Нижче наведено декілька показових прикладів регіональної динаміки за останній рік:

• Західні регіони ростуть. У відносно безпечних областях ціни впевнено пішли вгору. Наприклад, Житомирщина показала рекордне зростання – близько +40% за рік. У популярному для релокації Львові середня ціна квадрата піднялася приблизно на +14%.
• Великі міста (Київ, Одеса, Дніпро) без різких змін. На ринках мегаполісів спостерігалася відносна стабільність. Київ за підсумками року навіть зафіксував символічне зниження (~–2% у доларовому еквіваленті), Одеса та Дніпро залишилися майже на тих самих рівнях.
• Прифронтові області просіли. У регіонах, що межують із зоною бойових дій, вартість новобудов очікувано впала. Зокрема, у Харківській області середня ціна “квадрата” за рік знизилася приблизно на 14%, а у Запорізькій – на 20%.

Як бачимо, географія суттєво впливає на ціноутворення. Ба більше, квадратний метр особливо дорожчає у сучасних житлових комплексах із розвиненою інфраструктурою та продуманими плануваннями квартир – покупці готові платити більше за комфорт і зручності.

Чому зросла вартість квадратного метра

Розберімо ключові причини, що вплинули на цінові коливання в новобудовах протягом року:

• Девальвація гривні та валютний фактор. На первинному ринку ціни традиційно прив’язані до долара. Курс національної валюти з початку 2024 року просів приблизно на 7%, тож забудовники закладають у вартість нових квартир вищий курс (близько 45 грн/$). Фактично UAH-вартість “квадрата” зростає слідом за доларом, адже імпортні матеріали й обладнання дорожчають пропорційно.
• Зростання собівартості будівництва. Будівельні матеріали, пальне, енергоносії суттєво подорожчали за рік – місцями на 10–15% і більше. Підвищення тарифів на електроенергію, акцизів на пальне та інфляція в будівельній галузі роздувають витрати забудовників.
• Скорочення пропозиції на ринку. Нових проєктів почали будувати значно менше, а частина запланованих об’єктів “заморожена” через війну. Кількість новобудов з початку повномасштабного вторгнення скоротилася більш ніж удвічі. Отже, на ринку відчувається дефіцит нового житла.
• Перерозподіл попиту через війну. Воєнні дії змусили тисячі сімей змінити регіон проживання. Відбувається міграція населення у безпечніші області, і там попит на квартири зріс, підігріваючи ціни. Водночас міста поблизу фронту втратили значну частину покупців та інвесторів, що тисне ціни вниз.

В результаті цих чинників ціни на новобудови в середньому пішли вгору навіть попри непросту ситуацію в країні. Стримувальним фактором залишається платоспроможність покупців: реальний попит наразі невисокий, тому надмірно підняти вартість забудовники не ризикують.

Отже, за рік середня ціна квадратного метра в новобудовах України помітно зросла. Це зростання нерівномірне: найбільше подорожчало житло у відносно спокійних регіонах, тоді як у прифронтових зонах спостерігається просідання вартості. Причини – у здорожчанні будівництва, валютних коливаннях та зміні попиту через війну.