Чи може ОСББ продати горище?

Основною метою створення ОСББ у сучасних умовах є забезпечення гідного рівня проживання власників квартир (квартиронаймачів) за помірну ціну. Для ОСББ основним джерелом фінансування залишаються платежі та внески власників квартир, нежилих приміщень. Однак цих грошей не вистачає на усі потреби, тому управителю ОСББ доводиться шукати альтернативні джерела фінансування. Одне з цих джерел – здійснення господарської діяльності.

ОСББ не може розділяти прибуток, отриманий у результаті господарювання, між своїми членами. Тому всі надходження від господарської діяльності мають бути використані ОСББ для забезпечення власних потреб (ст.4 ЗУ «Про ОСББ»).

Про це не слід забувати ні управителям, ні членам ОСББ.

Закон передбачає, що ОСББ можуть відчужувати або передавати у користування третім особам спільне майно багатоквартирного будинку на платній основі. Звісно, за вказаних умов безглуздо не скористатись можливістю отримати додаткове фінансування.

Пропоную розглянути особливості оплатного відчуження, тобто купівлі-продажу майна ОСББ. Почну з того, що далеко не все майно ОСББ можна продати.

Що таке горище?

Згідно з додатком 1 до ДБН В.2.6-14-97 «Конструкції будівель та споруд, Покриття будинків та споруд» горище покриття (дах) – об’ємна верхня огороджувальна конструкція будинку (споруди) із замкнутим повітряним простором (горищем), що утворюється поверхнею горищного перекриття, фризовими стінами і покриттям (покрівлею).
У ст.1 Закону вказано, що сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери відносяться до складу допоміжних приміщень багатоквартирного будинку.

У свою чергу, вказана стаття закону визначає допоміжні приміщення як такі, що призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку.
Таким чином, горище у розумінні Закону – це об’ємна верхня огороджувальна конструкція будинку, що може мати певне функціональне призначення і відноситься до складу допоміжних приміщень багатоповерхового будинку.

Кому належать допоміжні приміщення?

Розпоряджатися майном може лише власник або уповноважена ним особа.
Згідно з п.2 ст.10 ЗУ від 19.06.92р. «Про приватизацію державного житлового фонду» власники багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов’язані брати участь у загальних витратах, пов’язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку.

За змістом ст.1 цього Закону приватизація державного житлового фонду – це відчуження квартир (будинків), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв тощо) державного житлового фонду на користь громадян України.

Рішенням Конституційного Суду України від 02.03.04р. №4-рп/2004 передбачено, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладочки, горища, колясочні тощо) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією квартир (кімнат у квартирах) багатоповерхових будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема, створення ОСББ, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир.

Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, влаштування мансард на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності:

• якщо у будинку є квартири, приватизовані громадянами, які не входять до ОСББ – власники квартир;
• якщо у будинку є неприватизовані квартири – уповноважений представник власника квартири (не плутати з квартиронаймачем);

Якщо квартирою (приміщенням) будинку володіє юридична особа (фізична особа-підприємець), яка не є членом ОСББ, але бере участь в утриманні будинком – уповноважений представник юридичної особи (приватний підприємець) особисто або уповноважена ним особа.

Як приймається рішенні про відчуження?

У законодавстві сказано, що допоміжні приміщення належать власникам квартир (приміщень) будинку на праві спільної власності. На жаль, ані у Законі «Про приватизацію …», ані у рішенні Конституційного Суду прямо не вказано, про яку саме власність ідеться – сумісну чи часткову. Закон про ОСББ чітко зазначає, що мається на увазі спільна часткова власність, однак цей Закон поширюється лише на членів ОСББ. Зі змісту ч.2 ст. 10 Закону «Про приватизацію …» можна дійти висновку, що по відношенню до власників квартир ідеться також про часткову власність. Юридичні особи та приватні підприємці, які володіють не квартирами, а приміщеннями, з цього кола випадають, про них законодавець, здається забув.
Тому з ними можна вчинити наступним чином. Якщо юридична особа (підприємець) бере участь в утриманні будинку (не лише власного приміщення та прибудинкової території навколо власного приміщення), а усього будинку нарівні з іншими мешканцями, вона може претендувати на вирішення долі загальних приміщень. Якщо ця особа не бере участі в утриманні будинку, її думку можна не враховувати.

На жаль, через відсутність належного нормативно-правового регулювання судова практика вирішення спорів з цих питань досить суперечлива. У більшості випадків суд вирішує, що допоміжні приміщення призначені для задоволення потреб саме мешканців житлового фонду, тому суб’єкти господарювання, які добровільно не беруть участь в утриманні будинку, розпоряджатися допоміжними приміщеннями не можуть. Однак жодної гарантії, що буде прийнято саме таке рішення немає.

Щоб уникнути проблем, запропонуйте юридичній особі (підприємцю), яка готова брати участь в утриманні будинку, вступити до ОСББ. Це буде вигідно обом сторонам. Підприємець зможе впливати на діяльність ОСББ, а ОСББ отримає платоспроможного та відповідального члена.

Чому ми так детально зупинилися на режимі спільної власності та можливості власників квартир та приміщень будинку вирішувати долю горища. Бо від цього залежатиме, як буде прийматися рішення про відчуження допоміжного приміщення.

Дати згоду на відчуження майна, що знаходиться у спільній частковій власності, повинні всі співвласники (ст. 358, 361 Цивільного кодексу України). Наявність письмової згоди у цьому випадку буде запорукою того, що правочин купівлі-продажу горища потім не опротестують, адже, крім права розпоряджатися своєю часткою у спільному майні, співвласник має ще й переважне право купівлі частки інших.

Звичайно, отримати письмову згоду усіх мешканців будинку, уповноважених розпоряджатися спільним майном, буде непросто. Зазвичай цю роботу доручають майбутньому покупцеві.

Згода на відчуження майна підтверджується:

• ОСББ Рішенням загальних зборів ОСББ
• Власниками квартир-громадянами, які не входять до ОСББ Простою письмовою заявою власника
• Власником неприватизованих квартир Розпорядчим документом власника (наказ, рішення, розпорядження), підписаним уповноваженою особою та посвідченим печаткою власника
• Юридичною особою (приватним підприємцем), яка не є членом ОСББ Письмовою згодою, підписаною уповноваженою особою (безпосередньо підприємцем) та посвідченою печаткою

Які горища можна продати?

Згідно зі ст. 355 майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності.
Тобто, якщо право власності на допоміжні приміщення не належить конкретній особі (на законних, звісно, підставах), такі приміщення вважаються об’єктами спільної власності власників квартир чи приміщень у будинку.
Відповідно до ст. 19 Закону спільне майно ОСББ складається з неподільного та загального. Розглянемо більш детально характерні особливості загального та неподільного майна у контексті Закону.

Критерій: Неподільне майно / Загальне майно
Визначення Неподільна частина житлового комплексу, яка складається з частини допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання будинку, що забезпечують належне функціонування житлового будинку Частина допоміжних приміщень житлового комплексу, що можуть використовуватися згідно з їх призначенням на умовах, визначених у статуті об’єднання (кладові, гаражі, у т.ч підземні майстерні тощо)

Вид власності: Спільна сумісна власність / Спільна часткова власність.

Чи можу бути відчужено? Не підлягає відчуженню (при відчуженні приміщень у житловому будинку право на частку неподільного майна підлягає відчуженню разом з приміщенням без виділення частки в натурі) Може бути відчужено ОСББ за наявності наступних умов:
- ОСББ є балансоутримувачем житлового будинку;
- за умови погодження всіх власників квартир, незалежно від того, чи є вони членами ОСББ;
- за наявності рішення загальних зборів про відчуження горища, з подальшим цільовим використанням коштів на капітальний ремонт або інші потреби будинку (лист МінЖКГ від 22.01.99р. №8/14-530)
Функціональне призначення Забезпечують належне функціонування житлового будинку Призначені для побутового обслуговування мешканців будинку

Відповідно до ДБН В.2.6-14-97 горище функціонально використовують:

• - для вбудованих житлових приміщень – мансард або приміщень іншого призначення;
• - як елемент вентиляційної системи будівлі (тепле, відкрите горище тощо);
• - для розміщення комунікацій, технічного обладнання, вентиляційних, димовідвідних систем та інших (технічний поверх, горище);
• - для зберігання матеріалів (кормів для худоби, підстилки для нього тощо), або функціонально не використовується.

Підсумовуючи викладене можна дійти висновку, що горища як допоміжні приміщення житлового комплексу можуть бути віднесені як до загального, так і до неподільного комплексу. Це залежить від того, для яких цілей використовується горище. Якщо від горища залежить функціонування будинку, наприклад, на горищі розміщені будь-які інженерні комунікації та технічні пристрої, необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпеки мешканців, воно відноситься до неподільного майна та продажу не підлягає. А у тих випадках, коли горище фактично слугує місцем зберігання мотлоху жительки будинку тьоті Клави або місцем проживання безхатченка дяді Феді, жодних обмежень для того, щоб продати цей вид майна, у ОСББ немає.

Для того, щоб продати щось непотрібне, треба спочатку купити щось непотрібне.

Щоб уникнути великих проблем у майбутньому та правильно визначити функціональне призначення горища, необхідно виключити будь-яку можливість того, що на горищі може бути розташоване обладнання чи конструкції, без доступу до яких експлуатація житлового будинку неможлива, з цією метою доцільно звернутись до фахівців у галузі будівництва.

У деяких випадках можливо у конструкцію будинку внести зміни, щоб вивести горище зі складу неподільного майна та отримати можливість його відчуження.

При цьому варто пам’ятати, що законодавцем установлені обмеження щодо цільового використання переданих у користування стороннім особам допоміжних приміщень. Зокрема, у п.2.50 ДБН В.2.2-15-2005 «Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення» зазначається, що не допускається розміщення у житлових будинках:

• підприємств громадського харчування з кількістю місць більше 50 (крім гуртожитку) і домових кухонь продуктивністю більше 500 обідів на день;
• пунктів приймання склотари, а також магазинів сумарною торговельною площею більше 1000 кв. метрів;
• спеціалізованих закладів і підприємств, експлуатація яких може призвести до забруднення території та повітря житлової забудови і квартир з підвищенням понад допустимі норми шуму, вібрації, іонізуючого та неіонізуючого випромінювання;
• спеціалізованих магазинів будівельних, мастильних та інших товарів, експлуатація яких може призвести до забруднення території і повітря житлової забудови, магазинів з продажу вибухо-пожежонебезпечних речовин і матеріалів, спеціалізованих рибних та овочевих магазинів;
• підприємств побутового обслуговування, у яких застосовуються легкозаймисті речовини (за винятком перукарень, майстерень з ремонту годинників розрахунковою площею до 300 кв. м;
• майстерень ремонту побутових машин і приладів, ремонту взуття розрахунковою площею понад 100 кв. м;
• лазень і саун (лазень сухого жару), пралень і хімчисток (крім приймальних пунктів і пралень самообслуговування продуктивністю до 75 кг білизни у зміну;
• автоматичних телефонних станцій, призначених для телефонізації житлових будинків загальною площею більше 100 кв. м;
• громадських вбиралень;
• похоронних бюро.

Джерело: Головний спеціаліст управління житлового господарства В. Яківців