Тренд на Коммерческую недвижимость в 2023 году +Прогноз

Украина в последние годы переживает бум строительства, это способствует относительно стабильный курс национальной валюты и общенациональные настрои к инвестициям в низко рискованные отрасли. Объемы строительства растут, об этот свидетельствуют данные укрстатистики. На рынке недвижимости был отмечен рост активности в первом полугодии 2018 по начало 2020 года вследствие принятия более жестких ДБН ограничивающих зоны застройки и ее высотность. Также международные эксперты считают, что сейчас в Украине цены на недвижимость практически достигли дна и в будущем будут расти. Что способствует поднятию интереса к этому рынку у инвесторов.

Конец 2021 года - начало 2022-го пока показал очень активный рост интереса к недвижке. Но вдруг случилась война... И вся страна ждет ее окончания. И возврата всех территорий под наш контроль!

Насколько хороший это вариант - ком. недвижимость?

Но фактические обороты с аренды у собственников жилой и коммерческой недвижимости не показывают аномальных сигналов. Средняя прибыль в год с кв.м для Киева составляем порядка 8% от рыночной стоимости жилья. Конечно, это лучше процентов по депозитам в валюте, но и значительно меньше рентабельности вложений в действующий бизнес.

Преимущества инвестиций в недвижимость:

• пассивный доход
• единовременное вложение
• не требует финансового образования
• высокая ликвидность

Сезонность рынка - больше не актуально!

Судя по данным инструмента Гугл Тренд у поискового запроса “коммерческая недвижимость” нет явной сезонности. Но в марте 2021 начался небольшой рост. Это нормально, поскольку этим вопросом может интересоваться бизнес с разных отраслей. Некоторые пики можем наблюдать после нового года, когда многие бизнесы готовятся начать новый Стартап, также есть небольшие скачки в мае и сентябре.

Карантин 2020-2022: жесткие ограничения негативно сказались на рынке недвижки во всем мире. Много компаний закрыли свои контракты на аренду офисов а часть коворкингов и вовсе закрылись. Компании сократили расходы и пересмотрели виденье этого вопроса. Многие на 2021 планируют частичное возвращение в офисы и следовательно стоит ожидать следующих тенденций:

• цена поднимится но не достигнет показателей 2019 года
• контракты будут более лояльны
• арендосьемщики повысят требования к оснащению помещений

Агрессия России в начале 2022: постоянный негативный фон стал фактором который, привел к падению объёма сделок на 45-50% в январе-феврале. 

Военное нападение России в феврале-сентябре 2022: с 24 февраля спрос на недвижимость рухнул на 95%, но с прекращением активной фазы случился плавный откат. Пока спрос вышел лишь на 20% от февральского максимума. С мая в некоторых регионах возобновилось строительство. У нас есть такая информация от нескольких ЖК в Одессе и Киеве.

Блекауты осенью-зимой 2023. Новий тренд диктует требования по автономности офиса и доступности интернета. 

Рынок складской недвижимости в 2023

Основные тенденции на рынке складских метров в карантинный и военный период такие:

• активное развитие e-commerce и логистических компаний;
• потребность в надежных работниках;
• строительство новых логистических центров почтовыми компаниями (Новая и Укрпочта);
• переформатирование продуктовых и FMCG-ритейлеров под возросшие потребности аудитории. 

Таким образом, спрос на складские площади только растет. Некоторые почтовые операторы оценивают потенциальный объем украинского рынка складской недвижимости приблизительно на 400% больше от текущего состояния к 2025 году.

Как найти площадь под свой бизнес?

Как и на рынке жилой недвижимости в Украине сформировалось несколько вариантов поиска ком.недвижимости:

• коммерческая недвижимость от застройщика;
• на агрегаторах;
• доски объявлений;
• риелтор;
• наружная реклама;
• городская собственность (тендер).

Рассмотрим каждый, чтобы понимать какие преимущества и недостатки они несут. Преимущества покупки квадратных метров у застройщика/компании представителя застройщика:

• первичная покупка без рисков;
• лучшая стоимость и скидочная политика от собственника;
• новые конструкции и коммуникации;
• эксклюзивные предложения;
• Б2Б условия;
• гибкие планировки;
• гарантии.

Преимущества поиска на агрегаторах (Лун, Олх и др) заключаются в таких пунктах:

• широкий выбор и удобные фильтры;
• наличие новостроя и старого фонда в одном месте;
• сравнение результатов.

Когда пригодятся доски объявлений:

• срочные продажи,
• экономия на посредниках. 

Преимущества работы с риелторами и риэлтерскими компаниями:

• эксклюзивные предложения;
• экономия времени на размещении и редактировании объявлений;
• часть гарантий берет на себя посредник.

Что дает наружная и баннерная реклама при поиске:

• редкие предложения.

Вероятно каждый пункт можно дополнить своими плюсами и минусами, но на развивающемся рынке такого города, как Киев, только вариант покупки у застройщика может похвастаться наибольшей выгодой. Среди топовых игроков можно выделить предложения от группы компаний Ковальська по ссылке build.kovalska.com.

Как заработать на коммерческой недвижимости в 2023 году?

Процент возврата инвестиций из недвижимости в следующем году вероятно останется на том же уровне. Но вследствие увеличения конкурентности в крупных городах и их центральных районах ожидаемо доходность возрастет в среднем на 5-10%. Неэффективному бизнесу придется искать помещения под офисы и производство в более отдаленных уголках, чтобы сохранить уровень расходов. Калькуляция следующая:

Где, Ср - средняя месячная стоимость аренды площади, Сн - средняя рыночная стоимость недвижимости данной площади, Кв - коэффициент возврата вложений в %.

Какая сейчас ситуация на рынке Киева?

Плавное снижение спроса среди жилой недвижимости вследствие войни влияет на коммерческую часть, где цены стали ниже чем у жилой. Это также способствует формирование собственной экосистемы в каждом ранее открытом ЖК. Где порождается спрос именно на локальные бизнесы, такие как: магазины, аптеки, кафе, обслуживающие заведения и др.

Цены на коммерческую недвижимость в Киеве

С началом карантина цены на ком.недвижку упали на 20% и после начала лета начали постепенно возвращаться. Пока статистика за сентябрь цен за кв.м не вышли на довоенний показатели в валюте, хотя в гривне уже превышает прошлогодние значения.

Итоги

В Украине сложилась редкая для теперешней европы ситуация доступной коммерческой недвижимости и постепенного уменьшения свободной земли. Этот тренд поднимет рынок и цены в ближайшие годы. Но как всегда расти будут только интересные бизнесу локации. Надеемся, вам понравился наш анализ рынка коммерческой недвижимости. Будем благодарны за любой отзыв в комментариях.

Обновление от 01 сент 2023 г. 

Это лето не показало большой скачек цен на недвижимость.